Giá nhà Úc đang bước vào giai đoạn nhiều biến động sau khi Chính phủ công bố ngân sách liên bang mới với hàng loạt thay đổi lớn liên quan đến đầu tư nhà ở. Trong bối cảnh lãi suất tiếp tục tăng, lạm phát cao và niềm tin thị trường suy yếu, các chuyên gia cảnh báo giá nhà Úc, lợi suất đầu tư và giá thuê nhà có thể chịu tác động đáng kể trong thời gian tới.
Nhà Đầu Tư Rút Lui Khỏi Thị Trường Bất Động Sản Úc
Ngay cả trước khi ngân sách được công bố, hoạt động đầu tư vào bất động sản Úc đã có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu mới từ Cục Thống kê Úc (ABS) cho thấy số lượng khoản vay dành cho nhà đầu tư trong quý tháng 3 đã giảm 5,3% so với quý trước đó.
Nguyên nhân chính đến từ việc Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) liên tiếp tăng lãi suất trong tháng 2 và tháng 3 khiến chi phí vay mua nhà tăng mạnh. Đồng thời, lạm phát tại Úc hiện đã tăng lên mức 4,6% mỗi năm, vượt xa mục tiêu 2 – 3% của RBA.
Không chỉ nhà đầu tư, người mua nhà để ở cũng bị ảnh hưởng khi số khoản vay owner-occupier giảm 6,2% trong cùng kỳ. Tuy nhiên, tổng số khoản vay mua nhà vẫn cao hơn 8,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chính Phủ Úc Bỏ Negative Gearing Cho Nhà Cũ
Một trong những thay đổi gây tranh cãi nhất trong ngân sách lần này là việc xóa bỏ chính sách negative gearing đối với bất động sản nhà ở đã xây dựng sẵn.
Theo quy định mới:
- Chỉ các dự án nhà mới góp phần tăng nguồn cung nhà ở mới được miễn thay đổi này.
- Các bất động sản đầu tư mua trước ngày công bố ngân sách sẽ được “grandfathered”, tức vẫn giữ nguyên chính sách cũ.
- Chính phủ cũng sẽ loại bỏ ưu đãi giảm 50% thuế lợi nhuận vốn (CGT discount) và thay bằng mô hình điều chỉnh theo lạm phát.
Chính phủ cho biết các cải cách này nhằm hỗ trợ khoảng 75.000 người mua nhà lần đầu trong vòng 10 năm tới.
Tuy nhiên, phe đối lập phản đối mạnh mẽ. Lãnh đạo đối lập Angus Taylor cho rằng chính sách mới đang “rút chiếc thang cơ hội” khỏi người trẻ Úc và cam kết sẽ đảo ngược các thay đổi nếu giành chiến thắng trong cuộc bầu cử tiếp theo.
Chi Phí Đầu Tư Bất Động Sản Úc Tăng Mạnh
Theo phân tích từ Commonwealth Bank (CBA), việc loại bỏ negative gearing sẽ khiến chi phí nắm giữ bất động sản đầu tư tăng đáng kể.
Trước đây, nhà đầu tư có thể dùng khoản lỗ từ bất động sản để khấu trừ vào thu nhập khác như tiền lương. Nhưng với quy định mới, nhà đầu tư mua bất động sản cũ sau thời điểm ngân sách sẽ không còn được hưởng lợi ích này ngay lập tức.
CBA ước tính thay đổi này tương đương việc lãi suất vay đầu tư tăng thêm khoảng 0,9 – 1,55 điểm phần trăm. Nếu quy đổi theo mức tăng lãi suất tiêu chuẩn của RBA là 0,25%, tác động này tương đương từ 3 đến 6 lần tăng lãi suất cùng lúc.
Ví dụ, một nhà đầu tư mua căn nhà trị giá $800.000 AUD có thể giảm khoảng $7.200 AUD dòng tiền mỗi năm do mất quyền negative gearing. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nhóm nhà đầu tư cá nhân và “mum-and-dad investors” vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền ngắn hạn.
Giá Nhà Úc Có Thể Giảm Ngắn Hạn
Các ngân hàng và tổ chức kinh tế lớn đã bắt đầu điều chỉnh dự báo về thị trường nhà đất Úc.
CBA hiện dự báo giá nhà Úc toàn quốc chỉ tăng khoảng 3% trong năm 2026, thấp hơn dự báo trước đó là 5%.
Trong khi đó, AMP cho rằng việc thay đổi negative gearing và CGT có thể khiến giá bất động sản Úc giảm khoảng 5% trong ngắn hạn do nhu cầu đầu tư suy yếu.
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế trưởng Shane Oliver của AMP nhận định mức giảm này có thể chỉ mang tính tạm thời vì tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Úc vẫn rất nghiêm trọng.
Theo PropTrack Home Price Index, giá nhà toàn quốc đã giảm 0,1% trong tháng 4/2026, mức giảm đầu tiên trong năm nay. Dù vậy, giá nhà vẫn cao hơn 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương tăng thêm khoảng $92.200 AUD cho căn nhà trung bình.
Sydney và Melbourne ghi nhận mức giảm giá rõ rệt hơn, trong khi Perth, Brisbane và Adelaide tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Giá Thuê Nhà Tại Úc Có Thể Tiếp Tục Tăng
Dù mục tiêu của chính phủ là giúp người mua nhà lần đầu dễ tiếp cận thị trường hơn, nhiều chuyên gia cảnh báo các chính sách mới có thể gây áp lực lớn hơn lên thị trường cho thuê.
Theo chuyên gia kinh tế Nerida Conisbee của Ray White, khi các bất động sản cho thuê được bán cho người mua để ở, nguồn cung nhà thuê sẽ giảm xuống.
Điều này có thể giúp một số người chuyển từ thuê sang mua nhà, nhưng đồng thời lại khiến thị trường thuê càng khan hiếm hơn trong khi dân số và lượng người nhập cư vẫn tiếp tục tăng. Bà cho rằng áp lực nhà ở không biến mất mà chỉ chuyển từ giá mua sang giá thuê, khiến giá thuê nhà tại Úc có nguy cơ tăng mạnh trong thời gian tới.
Nhà Đầu Tư Chuyển Hướng Sang Bất Động Sản Thương Mại
Một số chuyên gia nhận định các thay đổi về thuế có thể khiến nhà đầu tư rời khỏi thị trường nhà ở và chuyển sang bất động sản thương mại để tìm kiếm lợi suất cao hơn.
CEO của BresicWhitney, ông Will Gosse cho biết: Tác động tâm lý thị trường hiện đang lớn hơn tác động thực tế trước mắt vì các nhà đầu tư hiện hữu vẫn được giữ nguyên chính sách cũ.
Tuy nhiên, với những người muốn gia nhập thị trường hoặc tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư, bài toán lợi nhuận hiện đã thay đổi đáng kể.
Triển Vọng Bất Động Sản Úc Thời Gian Tới
Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Úc được dự báo sẽ đối mặt với nhiều biến động do tác động cộng hưởng từ:
- Chính sách thuế mới.
- Lãi suất cao.
- Lạm phát kéo dài.
- Chi phí xây dựng tăng.
- Tâm lý thị trường suy yếu.
Dù vậy, về dài hạn, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại Úc vẫn là yếu tố có thể tiếp tục hỗ trợ giá nhà.
Các chuyên gia cho rằng thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn trước khi ổn định trở lại, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu nhà ở cao như Sydney, Melbourne và Brisbane.
Nguồn: realestate
Theo dõi Fanpage We Group để cập nhật thông tin thị trường bất động sản Úc
Xem thêm các Dự án Bất động sản Úc nổi bật
